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          湯臣、金茂、中鐵質量遭訴 精裝何時不“驚”裝 2022/03/25 16:51:00   來源:優采平臺

            每年的“315”晚會上,質量問題都會成為消費者集中關注的焦點,在今年“315”晚會集中曝光了“口碑營銷公司操縱搜索結果”等互聯網及線上侵害消費者權益問題的同時,住宅精裝修這個事關購房者權益的問題在這個“315”也未能幸免。金茂佑安府、湯臣一品等高端住宅項目甚至是頂級豪宅項目紛紛爆出質量問題,住宅精裝修成為“驚裝”,似乎在這個動蕩的周期又為房地產行業翻出了一個懸而未決的舊案。

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          金茂佑安府被集中曝光了漏水等多項質量問題

          “驚裝”難題由來已久

          仔細查閱往年的“315”晚會信息就不難發現,精裝修一直是住宅投訴的“重災區”,精裝變“驚裝”也不是今年才用到的詞匯。2019年,湖南長沙北辰中央公園就被業主投訴,項目內人工湖作假,變成了藍色塑膠湖面;綠化泛黃,綠色是噴漆而成。南京當年的熱門樓盤中興博盈紫藝華府也被投訴,多項智能科技被減配或取消、多處門檻石碎裂。而作為標桿的網紅盤御瀾灣也出現了窨井蓋密集、踢腳線脫落、甚至灶具裝反等低級問題。比較重視品質的萬科也未能幸免,2020年”315”晚會上,也曾爆出廣州萬科尚城衛生間漏水嚴重,上層做蓄水試驗時,樓下已經成為了“水簾洞”。

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          往年315曝光的精裝質量問題也同樣嚴重

          不過隨著歷屆“315”的時間線,我們也不難看出,業主的專業性在增強,所指出的“驚裝”問題越來越細致、越來越貼近應用。比如南京的熱門剛需樓盤,去年接到的一條投訴就是智能家居系統的面板被替換降級。今年湯臣一品出現的滲漏問題,涉及業主自己對原有裝修的改造。金茂佑安府爆出的問題中,也有窗戶設計不合理、地面材質粗糙、廚房地暖鋪設問題、櫥柜材質問題等非常細致專業的內容。不難看出,“驚裝”問題由來已久,隨著住宅精裝修的逐漸推進和各種新設計、新設備在精裝修中的大量運用,短期內恐怕還會持續出現。

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          隨著業主的專業性提升,地暖輔材和預留的設備空間也開始成為熱門投訴問題

          無心的紕漏容易改

          開發商以往習慣了毛坯房出售的“高周轉”玩法,對于涉及部品數量龐大的精裝修了解還并不透徹??梢哉f,在精裝修交付的大趨勢中,三類由于經驗不足產生的“驚裝”問題,是可以通過經驗的積累解決的。

          1、設計類

          第一類是設計部門對于精裝修現場問題的了解不夠,在高周轉的要求下習慣套用圖紙或簡單設計。例如廚房的櫥柜設計,可能許多房企都是沿用幾套圖紙模板,但是一旦窗的位置出現微調,就可能出現窗設計不合理、開啟幅度變小等問題。同樣的問題出現在地暖等需要安裝的系統設備上,設計部門較為習慣采用成熟的系統設計,在廚房、衛生間等實際鋪設面積很小的區域同樣設計盤管系統。同時,現場施工人員極少嚴格照圖施工,遇到此類鋪設面積較小、彎管工作量較大的區域就會采用較為粗糙的施工工藝和較差的輔材輔料。對于此類問題,一方面建議房企設計部門加深與工程部門的協作,嚴格要求照圖施工,嚴格管理竣工驗收報告和竣工圖紙。另一方面也需要設計部門即使收集并處理工程中的反饋,形成更為高效細致的解決方案,例如在廚房等區域采用散熱器等解決方案替換地暖。同時采用AI審圖等數字化的先進技術,處理一些重復枯燥、而又缺乏技術含量的設計細節。

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          窗口與臺盆間的關系需要設計深化

          2、減配類

          第二類問題,有關產業鏈管理和住宅全生命周期。由于近兩年的貿易戰和“缺芯潮”,許多房企也遭遇了供應商的漲價潮和斷供潮。不少房企收到過智能門鎖行業的漲價函,由于缺少芯片造成的漲價幅度甚至比整個智能鎖的價格還高。這也是許多房企智能家居等系統被迫“減配”的原因之一。這需要房企優化自己的合約管理和供應鏈儲備,儲備更多優秀的供應商,應對未來可能出現的“缺芯潮”沖擊。同時,住宅精裝修是伴隨業主的生活狀態的,是需要全生命周期考慮的。從湯臣一品回復媒體的公告來看,其出現的滲漏問題與業主自行改造有關。越是高端的住宅項目,其業主人群越有自主性和個性化需求。這就需要房企加強住宅精裝的模塊化設計和圖紙管理,對于業主自行改造的需求,要給予合理的疏導和幫助。

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          “缺芯潮”使得智能門鎖大量減配

          3、施工類

          第三類問題,比如地下車庫和衛生間漏水、門檻石碎裂、踢腳線掉落、成品櫥柜損壞等,許多都是由于精裝修施工組織不合理,后續的供需將之前的防水層打穿或者造成精裝修部品損壞。這些問題需要房企優化精裝修的施工組織方案,適當地把節奏“慢下來”,并嚴格做好施工現場的成品保護和監督流程,適當地與第三方檢測機構合作,監督不同部品供應商之間的流程和責任,這類問題是比較容易解決的。像旭輝等房企推出的“透明工廠”計劃,讓業主在施工過程中就參與精裝修的管理與監督,也能夠提升業主的滿意度。

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          門檻石碎裂是比較典型的后期損壞問題

          刻意的“高品質”難兌現

          然而,在精裝變“驚裝”的眾多問題中,還有一部分問題讓人不安。在3月17日合肥土地出讓的過程中,對于熱門地塊采用了“高品質商品住宅建設及評分標準”,從設計規劃、工程建設、開發企業信用等三個維度十五項內容進行評估。標準大多涉及層高、材質、防水、綠化、綠色建筑等業主關系的問題。然而就是在這場理應是“質優者得”的土拍場外,卻有多位業主現場維權。在文章開頭提到眾多被投訴的項目中,熱門盤、網紅盤也是比比皆是?!案咂焚|”也攔不住維權,到底是業主的要求太高,還是“高品質”名不副實呢?

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          高品質商品住宅建設及評分標準

          在房地產上行的“高周轉”時代,高速擴張是房企的統一目標,住宅項目的周轉速度和對外賣點是實現持續拿地擴張的不二法門。因此很長一段時間,房地產企業的營銷部門都在企業內占據較高的位置,在“一切以銷售為主”的主導下,在住宅項目中增加高端、高品質的噱頭也成為了常態。而在限價等政策出臺之后,地拿下來了,價格卻還在限,就只能從控制成本入手。這次曝光的金茂就是個例子,2020年內,中國金茂通過轉讓資產力求“回血”。2020年11月23日,北京產權交易所披露,金茂擬掛牌轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權,轉讓底價11.52億元。2020年11月11日,北京產權交易所披露,金茂旗下子公司常州龍茂房地產開發有限公司45%股權轉讓底價為8.66億元;福州濱茂房地產有限公司51%股權轉讓底價為5.26億元。這一連串的交易從側面證明,精裝變“驚裝”也是房地產行業過去高周轉、重營銷留下的“后遺癥”。過去宣傳的“高端”,如今無論如何也要“高高端起”。在房企如今普遍金融收緊的背景下,也就出現了塑膠湖面、綠化噴漆等等奇異的景象。

          土拍市場的“高品質評分標準”,是否能夠遏制精裝修的品質問題?萬科地產科技部門負責人夏晨曦就曾表示:住宅作為家的載體,是廣大消費者都需要的,它不是一種藝術品或工藝品。住宅的產品力也就應該是無明顯缺陷、品質穩定、可批量復制的品質。而不是單純堆砌新的噱頭、新的概念、新的材料。萬科有一年的優秀項目,就是一個看似平平無奇,但是在任何一些細節上都穩定可靠,從未受到過投訴的項目。因此,我們認為建筑行業如今還存在大量存在問題和瑕疵的項目,可以說交出的答卷許多都“沒有及格”。在如今這個行業還未達到“及格線”的背景下,就以“高品質評分標準”作為土拍市場的拿地標準,其作用或許有限。

          最后對于高端住宅精裝變“驚裝”,《平凡之路》里的一句歌詞可能是最好的注腳:“我曾經失落失望失掉所有方向,直到看見平凡才是唯一的答案?!标P于如何解決住宅精裝修的品質問題,也歡迎業內專家的獻言獻策。

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